商业地产的金融产品本质
商业地产开发的关键在于对商业本质的认识。商业地产在国外是金融产品，靠每一平米所创造的现金流来体现项目价值。而不像国内的商业项目多停留在追求不动产本身的价值阶段。坪效概念是商业价值的关键，这也是同住宅写字楼等产品估值的最大不同。商业的价值靠运营来体现，不动产本身不具备价值，所以不存在孤立的优秀设计。体现业态组合价值、支持运营效率最大化是商业设计核心目标。
建筑本身在商业地产中没有价值。其他任何房产项目如住宅等，建筑都具有不动产价值。而商业地产是一种金融化产品，商业项目的价值是以每一平米的营业额，也就是现金流来表达。因此商业价值完全在于业态定位、招商与经营。脱离商业规律设计的商业建筑不具商业价值，因无法营利成为负资产。
商业项目如果先规划设计，建设之后再进行招商。最终业态的形成也完全是招商结果所形成的一种随机状态。开发商计算商业项目的价值也是按照住宅低产的模式，在土地、建安的各种成本之上，加上自己的利润，参考市面房产价格所制定出来的。完全未考虑不同业态的承租能力差异，以及专业商业运营所带来的增值效应。
国内多数商业项目卖的是房产，而非商业，称不上专业化商业地产。盲目规划与模仿，在市场不成熟阶段，才会开发商振臂一呼蜂拥认购。专业化商业规划有自己原则。用不同业态组合为项目整体增值，把主力店拆分安置，以带动散户招租部分增值等。核心原理非玩弄创意，而力图使每平米价值最大化。
商业地产的专业顾问策划价值
商业设计的理想程序，需要有独立的专业商业策划机构，为项目定位，指导规划设计，而在国内，专业顾问机构得不到重视。开发商往往更看中有形的产品或服务。这类情况这几年有所改善，但在执行过程中，有些习惯是难以克服的。专业的观点在初期得到认可，但在执行过程中消弭于无形。
从事商业地产的最大挑战在于，商业的专业复杂性远远超越住宅开发，需要通过专业人才来解决。国内市场最缺乏专业人才。商业地产迅猛发展，人才缺口短期内无法弥补。从业者众，有能者少。过去十年高潮不乏商业建筑，但多数仅仅解决基本功能流线问题，工程意义、不动产意义大于商业价值意义。
国内商业顾问、管理、招商、设计人才，是过去十年摸石头过河积累些经验，专业高度，国际化方面差距很大。但为抢市场先声夺人，似无所不能。某大型项目成功主要由于城市发展，但策划团队一分为三，都宣称自己是功臣；做过一年经理就敢出书；没商业经验的建筑设计院也自称商业设计品牌。
很多商业项目，在缺乏专业定位、业态规划、和主力店招商的情况下，盲目开始建筑规划设计。规划设计对于商业运作策划仅仅是深化与完善工作。因而必须在对业态规划基础上进行。目前开发商既缺乏商业项目的定位与业态规划能力，又忽视前期工作的必要性。
常见大型商业项目的第一步进行大规模规划设计国际招投标。在开发战略不够明确情况下，规划设计的投入可能是南辕北辙，不但浪费时间和资本，为后期招商与经营带来更大阻碍与不确定性。商业设计仅仅是对运作模式的建筑表达。脱离商业经营价值规划的任何创意并不会为项目带来增值。
即便国际大牌商业设计公司，到了中国由于开发方过于强势，顾问方形同虚设。由于缺少专业机构指导，设计本身非驴非马，漏洞百出。在北京的两个大商业项目都是由国外大牌设计的，由于设计粗糙，问题明显，投资方专门请五合国际作项目评估，提出整改意见。暴露出设计机构不具备商业策划能力，需要专业顾问机构。
专业商业规划设计机构的价值
商业项目的规划设计是专业化中的专业化。对于开发商，所有的设计单位都是专业化机构。但是，只有专门进行商业设计的单位才是专业化中的专业化机构。这就好比病人上医院，医院里的医生都是专业人士，科室不同专长不同，牙科不会接生，产科不会拔牙。所以并不是任何设计单位都有能力进行商业设计。
设计机构在商业地产中的角色，是完成商业设计环节，包括商业概念构想，流线设计，立面设计，室内设计，景观设计，标示设计，艺术展示设计。工作指导原则及对设计工作的评判，则是市场及项目的策划报告。所以商业策划与商业项目必须紧密结合。洲联集团因此同时发展五合智库商业策划与五合国际商业设计。