卖商铺成救命稻草？

“当中国开发商和美国开发商坐在一起，发现彼此做的事完全不一样，前者重视销售收入，后者重视租金和运营。”陈劲松回忆起一场中国地产开发商在美国纽约的交流说。
目前国内综合体普遍的筹款来源和方式，一是来源于定金和预付款，占比25.6%，也就是说销售依然是最主要的来源；二是自有资金、自筹资金；三是国内贷款。
陈劲松认为，自有资金和自筹资金目前依然是中国房地产最大的痛点，其中相当一部分来源于信托，来源于短债长投，融资成本非常高，综合融资成本为15%-20%，现在的租金回报是远远达不到的。
资金来源的短缺，直接导致商业地产开发商往往选择卖商铺等资产回笼现金。“卖之前没有经过策划，也没有经过招商，更别提运营。”陈劲松说。

泡沫破裂前的拯救

商业地产商的考验即将开始。“我们面对的是分化的市场，一个是保障性住房和商品房逐步开始分化；二是开发商越来越面临着长期收益和持续经营的转型。”陈劲松说。

他认为，我国的开发商习惯于住宅快速周转的思路，过于注重开发成本和销售收入，运营成本很少考虑。这种思路延续到商业地产开发中，受限于开发阶段的现金流压力，很多项目失去了享受持有物业大幅增值的机会。

“未来很多人将生活在综合体，但开发商大多没有想象，随着城市价值的不断积累，资产会变成什么样。”陈劲松认为，解决上述问题的方案的核心要点在于对成本、收益和资产价值的重新思考，包括物业类型组合及标准、开发流程再造、专业团队搭建以及合作资源的选择与管理等等方面。